Les propriétaires sont alors friands des différents moyens qui pourraient les aider à baisser le montant de leurs impôts. Et il existe, en effet, certains dispositifs de défiscalisation à exploiter. Il s’agit de montages financiers tout à fait légaux qui visent à ajuster ses résultats pour réduire la base imposable. Voici alors quelques-unes de ces méthodes.
User du déficit foncier
Le système de déficit foncier consiste essentiellement à prendre en compte les charges engendrées par la location de son bien de manière qu’elles soient supérieures aux loyers et ainsi obtenir un résultat négatif. Pour cela, différents types de dépenses entrent en jeu. Il est le plus souvent question de frais de rénovation ou travaux d’amélioration, charges de copropriétés, assurances ou taxes foncières. C’est pour cela qu’il est parfois très judicieux d’investir dans des actifs nécessitant d’être rénovés. De quoi faciliter l’alimentation de son déficit. Attention, les travaux d’extension ne peuvent pas entrer dans le calcul.
Ainsi, une fois que le déficit foncier est constaté, les revenus imposables des propriétaires sont alors rapportés à zéro. Et l’excèdent non couvert par ces revenus fonciers va être imputé sur les revenus globaux bruts du foyer fiscal (avec une limite annuelle de 10 700 euros). C’est une solution idéale pour les investisseurs qui sont marginalement imposés (TMI) à plus de 30 %. Ce dispositif ne rentre pas dans le cadre du plafonnement des niches fiscales.
Investir en LMNP ou LMP
Parfois, il est plus avantageux d’opter pour la location meublée. Et pour cela, il existe deux statuts : la Location Meublée Professionnelle et Non-Professionnelle (LMP et LMNP). En y accédant, les investisseurs bénéficient d’une fiscalité avantageuse. En effet, les revenus issus de la location sont assujettis à deux types de régimes particuliers au même titre que les BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ainsi, il sera possible de réaliser plusieurs ajustements afin de réduire sa base imposable. Dans le cadre des LMNP, les contribuables ont deux choix :
- Le régime micro-BIC (revenus de moins de 72 600 euros par an) : un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus imposables est accordé ;
- Le régime réel (automatiquement appliqué aux revenus locatifs de plus de 72 600 euros) : ici, toutes les charges liées à la location meublée sont déductibles des loyers imposables. Possibilité d’amortissement, mais pas de déficit foncier.
Dans le cadre d’une LMP, c’est presque la même chose, mais il est possible de créer un déficit afin de réduire jusqu’à ces revenus globaux.
En résumé alors, avec ces deux méthodes, il sera possible d’obtenir une fiscalité plus avantageuse par rapport à ses revenus fonciers. Ce sont des moyens d’alléger sa fiscalité et ainsi optimiser ses rendements. Les impôts peuvent parfois constituer un véritable fardeau pour les investisseurs, d’où la nécessité de faire de la défiscalisation.